Всичко, което трябва да знаем за документите, с които трябва да разполагаме когато търгуваме с имот:

I. ДОКУМЕНТИ ЗА СДЕЛКА ПРИ ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

При отдаването под наем на недвижим имот не се извършва прехвърляне на собствеността на недвижимия имот, поради тази причина наборът от необходими документи за този вид сделки е с относителен характер и не изисква особени познания и компетенции.

1. Нотариален акт за собственост на недвижимия имот или друг акт, удостоверяващ собствеността;
2. Ако имотът е наследствен – удостоверение за наследници – издава се от общината, района или кметството по последния постоянен адрес на починалото лице;
3. Документи за самоличност – на наемодателя и на наемателя;
4. Актуално състояние на наемодателя, в случай, че е юридическо лице – вади се от Търговския регистър. Ако наемодателят не разполага с такова в себе си, ние правим справката през уеб сайта на Търговския регистър;
5. Актуално състояние на наемателя, в случай, че е юридическо лице – вади се от Търговския регистър. Ако наемателят не разполага с такова в себе си, ние правим справката през уеб сайта на Търговския регистър;

II. ДОКУМЕНТИ ЗА ПОКУПКО – ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ НОВО СТРОИТЕЛСТВО ОТ ИНВЕСТИТОР

Особено внимание трябва да се обръща на списъка с необходими документи при сделките с недвижими имоти ново строителство. Тъй като в повечето случаи сделките се извършват на някакъв определен етап от строителството на сградата/комплекса, изискуемите документи са следните:

1. Нотариален акт за собствеността на поземления имот, върху който се строи сградата или друг акт, удостоверяващ собствеността. В случай, че поземленият имот не е собственост на инвеститора, а той има право единствено да строи върху този имот – нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот или предварителен договор за учредяване на право на строеж;
2. Скица на поземления имот – издава се от Агенция по геодезия, картография и кадастър;
3. Виза за проектиране (копие от действащия подробен устройствен план с включен поземления имот и съседните му поземлени имоти, в който са означени наличните сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения от правилата и нормативите за застрояване) – заявява се при Главния архитект на Общината. Тук е добре да се добавят и становищата на експлоатационните дружества за съгласуване на визата за проектиране, както и предварителните договори с тях;
4. Одобрен инвестиционен проект;
5. Разрешение за строеж – то се издава въз основа на изброените по-горе документи от Главния архитект на Общината и се съхранява в РДНСК (Регионална Дирекция „Национален строителен контрол“);
6. Удостоверение за етап на завършеност на обекта:
7. Акт № 14 – етап на завършеност „груб строеж“ – след Акт № 14 вече са налице отделни самостоятелния обекти в сградата. Съставя се и се подписва от инвеститора, строителния надзор и проектанта;
8. Акт № 15 – етап на завършеност на сградата, която вече е готова за въвеждане в експлоатация. Този акт служи за установяване годността на сградата (тоест, че строежът е изпълнен в съответствие с инвестиционния проект). Съставя се и се подписва от инвеститора, строителя, строителния надзор и проектанта;
9. Акт № 16 – разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация – идава се от Главния архитект на общината за жилищни и смесени сгради или от от съответната РДНСК;
10. Таблица за площообразуване/ площоразпределение на обектите в сградата/комплекса с подпис и печат на инвеститора;
11. Актуално състояние на инвеститора от Търговския регистър;
12. Нотариално заверен протокол – решение за продажбата на недвижимия имот от общото събрание на дружеството на инвеститора – ако е ООД или ЕООД, или от съответния управителен огран на АД;
13. Схема на самостоятелен обект в сграда – издава се от Агенция по геодезия, картография и кадастър;
14. Удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК от НАП за липса на публични задължения на дружеството на инвеститора. По време на сделката се подписва и декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК за липса на публични задължения;
15. Всички договори и актове се подписват от лицето/лицата, което е управител или представител на дружеството на инвеститора;
16. Удостоверение за данъчна оценка на имота – издава се от съответната община (район към Столична община) по местонахождението на имота;
17. Удостоверение за данъчна оценка на поземления имот, върху който се намира сградата с имота – в случай, че заедно с покупко – продажбата на имота ще бъдат прехвърлени и идеални части от земята;
18. Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания (удостоверение за вещни тежести) – издава се от Агенция по вписванията или съответната Служба по вписванията.

III. ДОКУМЕНТИ ЗА ПОКУПКО – ПРОДАЖБА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ (ВТОРИЧНА ПРОДАЖБА)

1. При вторичните продажби особено внимание трябва да се обърне на необходимите документи, удостоверяващи гражданския статус на лицата, които имат качеството на продавач.
3. Документи за самоличност на страните;
4. Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот или друг акт, удостоверяващ собствеността върху имота – нотариален акт за дарение, договор за доброволна делба, постановление за възлагане, нотариален акт за покупко – продажба на право на строеж, констативен нотариален акт и други;
5. Удостоверение за наследници – издава се от общината, района или кметството по последния постоянен адрес на починалото лице. В тази хипотеза изискуемите документи, удостоверяващи граждански статус и семейно положение трябва да бъдат представени от всеки един от наследниците в качеството им на съсобственици на недвижимия имот; (В случай, че имотът е придобит по наследство)
6. Удостоверение за семейно положение на продавача – издава се от общината по постоянния адрес на лицето (ЕСГРАОН);
7. Удостоверение за граждански брак – предоставя се от продавачите;
8. Удостоверение за семейно положение на съпруга/съпругата – издава се от общината по постоянния адрес на лицето (ЕСГРАОН);
9. Удостоверение за режим на имуществените отношения – издава се от Регистъра за режим на имуществените отношения между съпрузите към Агенция по вписванията;
10. Нотариално завереня декларация по чл. 26 от Семейния кодекс – съпругът/съпругата несобственик декларира, че жилището не е единствено и изразява съгласие имотът да бъде продаден; (В случай, че продавачът се намира в брак, но имотът е придобит преди брака, по наследство или по дарение)
11. Схема на самостоятелен обект в сграда – издава се от Агенция по геодезия, картография и кадастър;
12. Скица на поземления имот – изисква се в случай, че към продаваемия имот има идеални части от земята, върху която е построена сградата – издава се от Агенция по геодезия, картография и кадастър;
13. Удостоверение за данъчна оценка на имота – издава се се от съответната община (район към Столична община) по местонахождението на имота;
14. Удостоверение за данъчна оценка на поземления имот – изисква се в случай, че към продаваемия имот има идеални части от земята, върху която е построена сградата – издава се се от съответната община (район към Столична община) по местонахождението на имота;
15. Удостоверение за вещни тежести на имота – в случай, че заедно с имота се продават идеални части от поземления имот, върху който е построена сградата – необходимо е също удостоверение за вещни тежести и за поземления имот – издават се от Агенция по вписванията;
16. Удостоверение за наличие или липса на задължения по чл. 87, ал. 6 от ДОПК на продавача – издава се от териториалната дирекция на НАП по постоянния адрес на лицето;
17. Други документи, необходими по преценка на нотариуса, при когото ще бъде изповядана сделката и на юридическия отдел на банката, в случай, че купувачът ще ползва ипотечен кредит за закупуване на имота.

*Тези списъци са ориентировъчни, документите, посочени в тях не са изчерпателно изброени и техният брой се променя с оглед спецификата на всяка отделна сделка.

Източник: Entre BG